Dinamika perekonomian yang dinamis menuntut pemerintah pusat dan daerah untuk mengoptimalkan penerimaan negara tanpa harus memicu distorsi ekonomi baru melalui penumpukan jenis pajak atau kenaikan tarif. Salah satu instrumen yang memiliki potensi fiskal besar namun belum tereksplorasi secara optimal adalah transaksi Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (PHTB). Secara formal, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) memegang kewenangan yuridis untuk menguji serta menilai kebenaran nilai transaksi pertanahan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016, Dasar Pengenaan Pajak (DPP) untuk PPhTB adalah jumlah bruto nilai pengalihan yang sesungguhnya diterima atau diperoleh, atau nilai yang seharusnya diterima berdasarkan harga pasar riil. Mandat ini diperkuat oleh Undang-Undang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (UU KUP) serta Peraturan Menteri Keuangan Nomor 79/PMK.03/2023 tentang Penilaian untuk Tujuan Perpajakan jo. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-18/PJ/2021. Perangkat hukum ini menegaskan bahwa dokumen Surat Keterangan (SKET) Validasi bukan sebatas verifikasi administratif formal, melainkan instrumen pengawasan yang memiliki landasan hukum utuh untuk diuji nilai materialnya melalui prosedur penilaian perpajakan.
Celah Administrasi Formal dan Disparitas Nilai Transaksi
Meskipun payung hukum telah memadai, praktik penerbitan SKET Validasi PPhTB di Kantor Pelayanan Pajak (KPP) pada umumnya masih tertahan pada tatanan verifikasi administratif formal. Pengujian yang dilakukan oleh sistem atau petugas validasi di garda depan berfokus pada kecocokan Kode Billing, Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN), identitas Wajib Pajak, serta kesesuaian nilai transaksi terhadap batas minimum Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB. Pendekatan ini memang efektif menjaga kecepatan layanan publik demi kelancaran proses balik nama di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Namun, dari perspektif pengawasan material, mekanisme ini menyimpan kelemahan sistemik. Ketergantungan pada NJOP sebagai batas minimum sering kali tidak mencerminkan harga pasar riil (fair market value), terutama di kawasan perkotaan dan koridor pertumbuhan ekonomi baru. Fenomena pelaporan nilai transaksi di bawah harga riil (underdeclaration) menjadi celah tergerusnya potensi penerimaan negara yang melibatkan dua subjek hukum sekaligus yaitu dari pihak penjual dan pihak pembeli.
Prosedur Bantuan Penilaian: Dari Analisis AR hingga Laporan Hasil Penilaian
Secara prosedural, pengujian material atas SKET Validasi tidak dirancang untuk dilakukan secara serentak atau otomatis pada seluruh permohonan yang masuk. Prosedur penilaian perpajakan baru dapat berjalan melalui mekanisme pengawasan berbasis risiko yang terstruktur secara berjenjang. Proses ini diawali dari seksi pengawasan, di mana Account Representative (AR) menganalisis anomali data transaksi menggunakan indikator Compliance Risk Management (CRM) Penilaian, data pembanding kawasan, serta profil Wajib Pajak. Apabila AR menemukan indikasi kuat adanya disparitas material antara nilai pengalihan yang dilaporkan dengan kisaran harga pasar riil, AR tidak secara langsung menetapkan nilai baru, melainkan menyusun dokumen usulan bantuan penilaian (request for valuation assistance).
Usulan bantuan penilaian dari AR tersebut selanjutnya diekskalasi ke unit penilai untuk ditindaklanjuti sesuai kriteria objek transaksi. Untuk objek properti yang tergolong standar atau sederhana (Kriteria Properti 1), proses penilaian ditangani oleh Petugas Penilai demi efisiensi waktu. Sedangkan untuk objek bernilai signifikan (jumbo transaction) atau kompleks, penanganan dialokasikan kepada Pejabat Fungsional Penilai Pajak. Unit penilai kemudian melakukan rangkaian metodologi penilaian berbasis standar yang berlaku hingga menerbitkan Laporan Hasil Penilaian (LHP) atau Laporan Penilaian Pajak (LPP). Laporan inilah yang menjadi dokumen hukum sah yang menyatakan besarnya nilai pasar riil atas objek tanah dan/atau bangunan yang diteliti.
Keseimbangan Beban Pajak Penjual dan Pembeli
Gagasan utama dan letak kebaruan (novelty) dari mekanisme ini berada pada pendayagunaan LHP sebagai single source of truth untuk menciptakan keadilan simetris antara pihak penjual dan pembeli. Selama ini, pengawasan perpajakan pusat dan daerah berjalan dalam sekat sektoral (siloed). Padahal, praktik underdeclaration dalam satu transaksi properti berdampak langsung pada dua jenis kewajiban perpajakan yang saling mengikat. PPh Final PPhTB sebesar 2,5 persen yang menjadi kewajiban Penjual (ranah pusat/DJP) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5 persen yang menjadi kewajiban Pembeli (ranah daerah/Bapenda).
Melalui koridor Kerja Sama Optimalisasi Pemungutan Pajak Pusat dan Pajak Daerah (PKS Tripartite), LHP yang diterbitkan oleh Penilai DJP dipertukarkan secara elektronik (data sharing) kepada Bapenda setempat. Dengan adanya pertukaran data hasil penilaian ini, negara tidak hanya menagih kekurangan PPh Final PPhTB kepada pihak penjual melalui tindak lanjut pengawasan AR, tetapi juga memberikan amunisi data yang sah bagi Bapenda untuk menagih kekurangan BPHTB kepada pihak pembeli. Mekanisme ini melahirkan keseimbangan beban (equitable tax burden) yang adil: kedua belah pihak yang menikmati manfaat dari transaksi di bawah harga sebenarnya sama-sama diwajibkan menyetor kekurangan pajak yang timbul akibat underdeclaration awal. Sinergi dua sisi ini secara otomatis mendongkrak penerimaan pusat sekaligus Pendapatan Asli Daerah (PAD) secara presisi.
Skema Post-Audit Validation dan Kepastian Hukum Transaksi
Untuk memastikan instrumen pengawasan ini tidak menghambat iklim investasi maupun kelancaran transaksi properti, pelaksanaan penilaian atas SKET Validasi wajib mengusung skema post-audit validation. SKET Validasi tetap dapat diterbitkan secara cepat pada tahap awal agar pendaftaran pengalihan hak di kantor pertanahan dapat berjalan tanpa hambatan birokrasi. Namun, SKET tersebut memuat klausul bahwa transaksi yang bersangkutan tetap dapat menjadi subjek pengawasan dan pengujian material dalam jangka waktu tertentu.
Melalui pendekatan pasca-penerbitan ini, kepastian layanan di BPN tetap terjaga, sementara hak negara untuk melakukan koreksi atas praktik underdeclaration tetap terlindungi. Apabila hasil LHP membuktikan adanya selisih kurang bayar, proses penagihan kekurangan PPhTB dan BPHTB dilakukan secara terpisah tanpa membatalkan keabsahan sertifikat tanah yang telah dibaliknamakan. Hal ini memberikan kepastian hukum bagi iklim usaha properti sekaligus menegaskan bahwa negara memiliki instrumen pengawasan yang responsif dan berkeadilan.
Rekomendasi Agenda Penelitian Kuantitatif Lanjutan
Optimasi fungsi penilaian atas SKET validasi yang terintegrasi dengan pemungutan BPHTB daerah merupakan opsi kebijakan strategis untuk menutup celah penerimaan tanpa menaikkan beban tarif. Namun, agar konsep ini dapat ditransformasikan menjadi regulasi operasional yang matang, diperlukan penelitian kuantitatif lanjutan secara komprehensif yang setidaknya mencakup tiga fokus utama.
Satu, Pengukuran Potensi Fiskal Presisi. Diperlukan kalkulasi statistik kuantitatif atas estimasi tax gap serta memetakan potensi lonjakan penerimaan PPh Final PPhTB dan BPHTB berdasarkan sampel data transaksi pertanahan di beberapa daerah percontohan (pilot project). Dua, Uji Kelayakan Operasional (Feasibility Study). Menilai secara kuantitatif efisiensi alur usulan bantuan penilaian dari AR, analisis beban kerja (workload analysis) Fungsional Penilai dan Petugas Penilai, serta kesiapan kapasitas integrasi data elektronik antara DJP, Bapenda, dan BPN. Tiga, Analisis Dampak Kepastian Bisnis dan Mitigasi Risiko. Mengukur secara empiris pengaruh skema pengawasan pasca-validasi (post-audit) terhadap indikator kepastian hukum investasi dan respons pelaku industri properti. Kajian ini penting untuk merumuskan batasan waktu pengawasan (statute of limitations) yang adil agar tidak menimbulkan ketidakpastian pasar yang berlarut-larut.
Melalui validasi penelitian kuantitatif yang solid, reformasi alur penilaian SKET Validasi ini menjadi pengejawantahan nyata dari peribahasa: "Sekali mendayung, dua tiga pulau terlampaui." Lewat satu instrumen Laporan Hasil Penilaian (LHP) yang terintegrasi, negara tidak hanya berhasil mengamankan PPh Final bagi pusat dan BPHTB bagi daerah, tetapi juga menegakkan keadilan beban pajak yang simetris bagi pihak penjual dan pembeli demi mewujudkan tatanan fiskal yang adil, efisien, dan berkepastian hukum.