Pajak atas kontrakan sejatinya telah dikenakan sebelumnya sebagai bagian dari ketentuan Pajak Penghasilan atas penyewaan tanah dan/atau bangunan. DJP menegaskan bahwa tidak ada jenis pajak baru yang secara khusus menyasar pemilik kontrakan. Penghasilan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan memang sejak lama merupakan objek Pajak Penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku.
Ketentuan mengenai pajak kontrakan perlu dipahami dalam dua hal berbeda. Pertama, tidak ada jenis pajak baru yang secara khusus menyasar pemilik kontrakan. Kedua, penghasilan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan memang telah menjadi objek PPh berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Dasar Hukum PPh atas Sewa Tanah dan/atau Bangunan
Pasal 2 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 (PP 34 Tahun 2017) menjelaskan bahwa atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan baik sebagian maupun seluruh bangunan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dikenai Pajak Penghasilan yang bersifat final. Namun, Pasal 2 ayat (3) aturan tersebut menyebutkan bahwa penghasilan tersebut tidak termasuk penghasilan yang diterima atau diperoleh dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya.
Penjelasan dari jasa pelayanan penginapan antara lain kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos. Kos atau indekos merujuk kepada kamar yang disewa untuk tinggal dalam kurun waktu tertentu. Ada kontrak dan uang sewa yang harus dibayar oleh penghuni kos tersebut.
Penjelasan Pasal 2 ayat (3) PP 34 Tahun 2017 secara tegas memasukkan rumah kos sebagai jasa pelayanan penginapan. Maka, penghasilan rumah kos dikecualikan dari PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan sebesar 10%. Namun, pengecualian tersebut tidak berarti penghasilan rumah kos bebas dari PPh. Penghasilan itu tetap diperlakukan sebagai penghasilan dari kegiatan usaha dan dikenai PPh sesuai dengan skema yang berlaku bagi pemiliknya.
Berdasarkan PP 20 Tahun 2026, wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan tarif PPh Final UMKM sebesar 0,5% apabila peredaran bruto setahun tidak melebihi Rp4,8 miliar. Khusus wajib pajak orang pribadi, bagian peredaran bruto usaha sampai dengan Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh. Lalu, bagaimana dengan kontrakan?
Kontrakan vs Kos
Apa yang membedakan kontrakan dan kos? Salah satu yang paling terlihat adalah pada hak yang diberikan kepada penyewa. Pada rumah kos, hak penghuni umumnya terbatas pada penggunaan kamar dan fasilitas bersama, pengelolaan bangunan tetap berada pada pemilik atau pengelola kos.
Sebaliknya, dalam kontrakan, penyewa umumnya memperoleh hak penggunaan yang lebih luas dan eksklusif atas rumah atau unit selama masa kontrak. Kontrakan berperabot tetap dapat menjadi persewaan, sedangkan kamar kos tanpa perabot tetap dapat menjadi rumah kos. Bagaimana dengan rumah yang memiliki beberapa pintu?
Penentuan kontrakan atau rumah kos tidak semata-mata didasarkan pada istilah yang digunakan pemilik, cara pembayaran bulanan atau tahunan, maupun ada tidaknya perabot. Penentuan tersebut harus melihat substansi penggunaan dan pengelolaan bangunan.
Sebagai contoh, satu rumah yang dibagi menjadi sepuluh kamar berukuran 3 x 4 meter dapat dikategorikan sebagai rumah kos apabila penghuni hanya menggunakan kamar dan fasilitas bersama, seperti kamar mandi dan dapur. Namun, apabila satu bangunan dibagi menjadi sepuluh unit studio dengan setiap unitnya mempunyai pintu, kamar mandi, dapur, meter listrik, dan akses sendiri, maka substansi transaksinya lebih mendekati persewaan unit bangunan secara eksklusif daripada jasa pelayanan penginapan.
Jumlah sepuluh kamar dalam contoh tersebut bukan merupakan batas penentu untuk PPh. Klasifikasi tetap dilihat berdasarkan keadaan sebenarnya, seperti bentuk unit, fasilitas bersama, hak penggunaan penyewa, jangka waktu, serta pola pengelolaannya. Setelah memahami bahwa rumah kos memiliki perlakuan berbeda dari persewaan tanah dan/atau bangunan, pertanyaan berikutnya adalah bagaimana perlakuan pajak atas kontrakan.
PPh atas Penghasilan Kontrakan
Penghasilan yang diterima atas kontrakan berdasarkan definisi sebelumnya dikenakan PPh Final sesuai dengan Pasal 2 ayat (1) PP 34 Tahun 2017. Ketentuan ini juga mencakup persewaan atas sebagian bangunan. Bagian bangunan dapat berupa bagian di dalam maupun di luar bangunan, seperti kamar di dalam rumah, teras, paviliun, kolam renang, dan fasilitas lain yang disewakan bersama atau terpisah.
Tarif PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Jumlah bruto nilai persewaan adalah seluruh pembayaran yang diterima atau terutang sehubungan dengan sewa, termasuk biaya yang dibebankan kepada penyewa apabila menjadi bagian dari nilai persewaan.
Apabila penyewa merupakan pihak yang ditunjuk sebagai pemotong pajak, PPh Final atas sewa tanah dan/atau bangunan dipotong oleh penyewa. Namun, apabila penyewa bukan pemotong pajak, pemilik atau pihak yang menyewakan wajib menyetor sendiri PPh Final tersebut sesuai ketentuan yang berlaku.
Tidak ada jenis pajak baru yang secara khusus dikenakan kepada pemilik kontrakan. Namun, penghasilan dari penyewaan tanah dan/atau bangunan, termasuk kontrakan, pada dasarnya merupakan objek PPh Final sesuai ketentuan PP 34 Tahun 2017. Sementara itu, rumah kos atau rumah indekos memiliki perlakuan berbeda karena termasuk dalam kategori jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Meski demikian, penghasilan dari rumah kos bukan berarti bebas pajak, melainkan dikenai PPh sesuai karakter kegiatan dan ketentuan yang berlaku bagi wajib pajak yang bersangkutan.