Ganti Kerugian Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum dalam Sudut Pandang Penilaian

Pemerintah berupaya terus berbenah untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi, pemerataan pembangunan dan kesejahteraan masyarakat melalui pembangunan infrastruktur berkualitas. Untuk akselerasi pembangunan infrastruktur, Pemerintah menetapkan beberapa proyek ke dalam Daftar Proyek Strategis Nasional (PSN). Perubahan daftar PSN yang terakhir mengacu pada Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 8 Tahun 2023 yang memuat 203 Proyek Strategis Nasional dan 13 Program Strategis Nasional. 

Terkait dengan subyek pelaksana proyek, PSN dilakukan oleh Pemerintah (Pusat dan Daerah) dan/atau pihak badan usaha yang bersifat strategis. Sebagaimana jalannya sebuah proyek, pelaksanaan PSN bukannya tanpa hambatan, PSN seringkali menemui kendala di lapangan dimulai dari tahap awal sampai dengan tahap pasca-konstruksi. Berdasarkan data dari Konsorsium Pembaruan Agraria, sejak 2015 hingga 2023, letusan konflik agraria yang terjadi selalu di atas 10 kejadian tiap tahunnya dengan tren luasan konflik dan jumlah keluarga terdampak yang semakin meningkat.

Pengadaan Tanah

Dalam Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 (PP 39/2023), pengadaan tanah didefinisikan sebagai kegiatan menyediakan tanah dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada yang berhak. Penggunaan istilah “layak dan adil” dalam ganti kerugian juga diatur dalam Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 (UU No. 2 Tahun 2012) tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum. Sementara, pihak yang berhak adalah pihak yang menguasai atau memiliki objek pengadaaan tanah.

Pengadaan lahan menjadi salah satu masalah yang sering terjadi. Besaran atas ganti kerugian masih belum bisa memenuhi ekspektasi masyarakat terdampak, sehingga sering muncul gelombang protes atas proyek infrastruktur yang sedang berjalan. Tentunya, dengan adanya hambatan ini akan sangat mengganggu penyelesaian proyek strategis yang telah direncanakan. Bentuk ketidakpuasan atas kompensasi ganti kerugian dapat berupa kekacauan/kerusuhan dalam area proyek, sengketa hukum bahkan konflik berkepanjangan yang akan menguras energi, waktu serta finansial pihak-pihak yang terlibat.

Terdapat lima permasalahan nilai dalam pengadaan tanah (Arie Yuriwin, 2021):

1. Ada gap nilai antara perkiraan nilai pada dokumen perencanaan dengan nilai ganti kerugian pada tahapan pelaksanaan.
2. Terjadi gap nilai ganti kerugian diantara Penilai yang berbeda walaupun objek penilaian masih berada dalam satu trase yang sama;
3. Nilai ganti kerugian undervalued
4. Nilai tanah pengganti (khusus untuk Tanah Kas Desa (TKD) dan Tanah Wakaf) belum atau tidak memperhitungkan lamanya proses mendapatkan tanah;
5. Nilai ganti kerugian overvalued

Melihat permasalahan tersebut, penentuan besaran kompensasi yang diberikan untuk menggantikan tanah yang digunakan dalam proyek untuk kepentingan umum menjadi krusial. Dalam hal ini, Profesi Penilai menjalankan peranan yang sangat penting sehingga Penilai diharapkan dapat selalu memenuhi tuntutan rasa keadilan dalam menjalankan tugas dan tanggung jawabnya. 

Sumber Daya Manusia Penilai di Indonesia

Penentuan besaran ganti kerugian dinilai oleh Penilai Pertanahan. Definisi Penilai Pertanahan adalah Penilai Publik yang telah mendapat lisensi dari Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk menghitung nilai objek kegiatan pengadaan tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum, atau kegiatan pertanahan dan penataan ruang lainnya. Dalam paparan Arie Yuriwin terkait Peran Penilai dalam Pengadaan Tanah, jumlah Penilai Pertanahan (Penilai Publik yang berlisensi dari ATR/BPN) hingga Juni 2021 berjumlah 303 Penilai. 

Sementara gambaran pengadaan lahan PSN yang didanai APBN melalui LMAN dapat dilihat dari tabel berikut:

Tabel 1. Alokasi Dana Pendanaan Pengadaan Lahan PSN 

(sumber: LMAN, data diolah)

Walaupun belum menggambarkan kondisi sebenarnya atas kebutuhan lahan untuk PSN, namun dari tabel tersebut dapat dilihat banyaknya jumlah bidang dan luasan lahan pengadaan lahan PSN. Hal ini tentu tidak sebanding dengan jumlah Penilai yang ada. Melalui PP 39/2023, Pemerintah membuat terobosan dengan memberikan ruang bagi Penilai Pemerintah untuk dapat melakukan penilaian untuk tujuan pemberian ganti kerugian untuk luas lahan skala kecil (keluasan sampai dengan 5 hektar). Dengan jumlah fungsional Penilai Pemerintah di DJKN mencapai hampir 300 orang, tentu masih terdapat gap yang besar untuk menutup kebutuhan Penilai dalam rangka penilaian ganti kerugian lahan. Hal ini juga menandakan bahwa kolaborasi yang baik antara Penilai Publik dan Penilai Pemerintah masih sangat dibutuhkan guna mendukung percepatan pembangunan infrastruktur.

Pelaksanaan Penilaian

Penilaian dilakukan dengan cara menilai bidang per bidang tanah yang meliputi tanah, ruang atas dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, dan/atau kerugian lain yang dapat dinilai.

• SPI (Standar Penilaian Indonesia)

Hal terkait nilai ganti kerugian juga terdapat dalam Standar Penilaian Indonesia (SPI) 204. SPI 204 mengatur tentang Penilaian terhadap Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk kepentingan umum. Dalam SPI dikenal dua jenis ganti kerugian, yaitu: ganti kerugian fisik (material) dan non fisik (immaterial). Ganti kerugian menurut SPI dapat dikelompokkan sebagai berikut:

Tabel 2. Jenis Ganti Kerugian 

Dalam pelaksanaannya, nilai yang akan dihasilkan adalah Nilai Penggantian Wajar/NPW (Fair Replacement Value). NPW diartikan sama dengan Nilai Ganti Kerugian sebagaimana dimaksud dalam UU No. 2 tahun 2012. Pengertian NPW adalah nilai untuk kepentingan pemilik yang didasarkan pada kesetaraan dengan Nilai Pasar atas suatu Properti, dengan memperhatikan unsur luar biasa berupa kerugian non fisik yang diakibatkan adanya pengambilalihan hak atas Properti dimaksud. Dari pengertian ini, dapat disimpulkan bahwa NPW didasarkan kepada 5 hal, yaitu:

1. Kepentingan Pemilik, 
2. Kesetaraan dengan Nilai Pasar, 
3. Properti,
4. Unsur Luar Biasa berupa Kerugian Non Fisik, 
5. Hak/Kepemilikan atas Properti

Sesuai dengan Pedoman Penilaian Indonesia 04 (PPI 04) yang menjadi Petunjuk Teknis (Juknis) dalam penilaian ini, secara ringkas penerapan pendekatan dan metode penilaian ganti kerugian (material dan immaterial) untuk masing-masing jenis objek penilaian dapat dijelaskan sebagai berikut:

Tabel 3. Pendekatan dan Metode Penilaian Ganti Kerugian Fisik/Material

Tabel 4. Pendekatan dan Metode Penilaian Ganti Kerugian Non Fisik/Immaterial

Terkait dengan penggunaan asumsi dalam penilaian, segala asumsi yang digunakan dalam menghitung satuan biaya kerugian fisik dan non fisik harus dilakukan secara wajar dengan merujuk kepada: data pasar yang wajar dan relevan, studi kelayakan yang telah disetujui pada tahap perencanaan, kajian dan pendapat para ahli, serta ketentuan dan peraturan yang berlaku (di tingkat pusat maupun di daerah).

Apabila praktik penilaian yang dilakukan telah sesuai dengan pedoman yang ada, maka akan menghasilkan nilai ganti kerugian dalam rentang kompensasi nilai wajar (layak dan adil). Hal ini tentu akan mereduksi gesekan yang terjadi dengan masyarakat akibat pengadaan lahan masyarakat dalam rangka penyediaan kepentingan umum. 

Saran dan Harapan

Melihat urgensi dari pengadaan tanah untuk kepentingan umum, beberapa saran terkait Penilaian untuk mendukung program tersebut antara lain:

1. Perlu adanya kolaborasi antara DJKN Kemenkeu, MAPPI dan Kementerian ATR/BPN dalam rangka menyamakan persepsi terkait standar, pedoman dan praktik penilaian dalam rangka pengadaan tanah untuk kepentingan umum.
2. RUU Penilai dapat disahkan sehingga dapat menjadi landasan kuat bagi Penilai dalam menjalankan tugas dan tanggung jawabnya. Hal ini juga terkait pembuatan regulasi turunannya sebagai landasan bagi Penilai Pemerintah untuk dapat terlibat dalam penilaian pengadaan tanah.
3. Penguatan dan integrasi basis data properti untuk dapat dijadikan acuan nilai dalam tahapan pengadaan tanah.
4. Perlu adanya studi banding dan/atau studi literatur atas praktik penilaian ganti rugi kerugian di negara lain. Harapannya, best practice di negara lain dapat diterapkan apabila sesuai dengan situasi dan kondisi yang ada di Indonesia.

Dengan menjalankan saran-saran tersebut, harapannya penentuan nilai ganti kerugian lebih reliable dan menghasilkan nilai yang layak dan adil sehingga selain dapat mendukung pembangunan berkelanjutan, Penilai pun dapat ikut berkontribusi pada pemberian layanan yang independen, profesional dan adil kepada masyarakat luas.

Penulis           : Primas Anggono – PFPP Ahli Muda

Referensi

Ginting, Alexander. (2023). “Analisis SWOT dan Mitigasi Risiko Penilaian Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum oleh Penilai DJKN”. DJKN Kemenkeu (https://www.djkn.kemenkeu.go.id/artikel/baca/16747/Analisis-SWOT-dan-Mitigasi-Risiko-Penilaian-Pengadaan-Tanah-bagi-Pembangunan-untuk-Kepentingan-Umum-oleh-Penilai-DJKN.html)

Konsorsium Pembaruan Agraria. (2023). “Catatan Akhir Tahun 2023 KSA”. Jakarta

Konsorsium Pembaruan Agraria. (2022). “Catatan Akhir Tahun 2022 KSA”. Jakarta

Konsorsium Pembaruan Agraria. (2021). “Catatan Akhir Tahun 2021 KSA”. Jakarta 

Yuriwin, Arie. (2021). “Bahan Paparan Sosialisasi Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional (BPN) No. 19 Tahun 2021 - Peran Penilai Dalam Pengadaan Tanah”. Kementerian ATR/BPN (https://pertanahan.acehprov.go.id/media/2021.08/Sosialisasi_Peran_Penilai_Pertanahan1.pdf)

Peraturan

Pedoman Penilaian Indonesia 04 (PPI 04) tentang Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 17 Tahun 2022 tentang Penilai Pertanahan

Peraturan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 8 Tahun 2023 tentang Perubahan Keempat Atas Perubahan Menteri Koordinator Bidang Perekonomian Nomor 7 Tahun 2021 tentang Perubahan Daftar Proyek Strategis Nasional

Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan Atas Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Standar Penilaian Indonesia 204 (SPI 204) tentang Penilaian Terhadap Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (Edisi VII, per 1 Agustus 2018)

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum