Salah satu kebutuhan pokok manusia adalah papan. Akan tetapi, tidak semua warga negara Indonesia memiliki papan atau tempat tinggal. Padahal, setiap warga Negara memiliki hak untuk bertempat tinggal, serta mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat (Pasal 28H UUD 1945). Kebutuhan tempat tinggal yang masih sangat tinggi di Indonesia tampak dari persentase rumah tangga tidak memiliki rumah yang berada pada rata-rata 19,35% dalam kurun waktu 20 tahun terakhir (2002-2022) dan tidak terlalu menunjukkan penurunan (BPS, 2022). Kondisi ini tidak hanya disebabkan oleh ketidakmampuan masyarakat, tetapi juga dari kemampuan pihak terkait untuk memasok jumlah tempat tinggal sesuai kebutuhan. Hal ini ditunjukkan oleh angka backlog perumahan (kesenjangan antara kebutuhan dan pasokan unit rumah) yang juga masih tetap tinggi, yaitu sejumlah 11,46 juta unit pada tahun 2015, dan meningkat menjadi sejumlah 12,75 juta unit pada tahun 2020 (BPS, 2020).
Backlog perumahan semakin tinggi akibat meningkatnya jumlah keluarga baru dari tahun ke tahun sedangkan pasokan hunian layak tidak mampu mengimbangi. Untuk memenuhi amanat UUD 1945, dengan penuh keterbatasan, pemerintah melalui Kementerian PUPR telah berupaya memberikan prioritas berupa subsidi yang bersumber dari Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara yang ditargetkan untuk 200.000 unit rumah pada tahun 2022 dan bertambah menjadi 220.000 unit rumah pada tahun 2023. Meskipun realisasi jumlah pembangunan rumah subsidi cukup menggembirakan, tidak berarti bahwa jumlah kebutuhan perumahan dapat dipenuhi dengan cepat, bahkan dalam 10 tahun ke depan.
Selain itu, bank penyalur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) juga memiliki keterbatasan dana yang dapat disalurkan untuk KPR. Pelunasan KPR berjangka panjang, mulai 5 s.d. 25 tahun. Padahal, bagi perbankan, sumber dana yang tersedia untuk membiayai KPR umumnya berjangka pendek seperti tabungan, giro, dan deposito, sehingga menimbulkan maturity mismatch (kesenjangan jangka waktu). Tidak mungkin bank akan menghabiskan dana cair yang dimilikinya hanya untuk penyaluran KPR karena harus ada dana yang wajib disimpan sebagai giro wajib minimum dan menjaga likuiditas. Bank juga harus berjaga-jaga apabila ada nasabah penabung yang sewaktu-waktu mengambil tabungannya. Sesuai dengan laporan keuangan beberapa bank pelat merah (2021), rata-rata rasio kas terhadap penyaluran pinjaman adalah 21,49% yang berarti bahwa kas yang tersedia hanya dapat digunakan untuk membuat pinjaman baru sebesar 1/5 kali pinjaman lama. Potensi ini pun tidak dapat digunakan untuk penyaluran KPR karena alasan likuiditas.
Salah satu solusi backlog perumahan yang ditawarkan oleh Kementerian Keuangan (2022) adalah sekuritisasi aset perumahan yang berupa Efek Beragun Aset-Surat Partisipasi (EBA-SP), yaitu surat berharga yang terdiri dari sekumpulan KPR yang diterbitkan melalui proses sekuritisasi sehingga menjadi instrumen investasi pendapatan tetap yang dapat ditransaksikan di pasar sekunder. Saat ini, PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) atau PT SMF merupakan satu-satunya penerbit EBA-SP yang diatur dalam peraturan OJK Nomor 23/POJK.4/2014, yang membawa visi menjadi salah satu entitas utama dalam ekosistem pembiayaan perumahan yang mendukung penyediaan, kepemilikan dan keterhunian rumah yang layak dan terjangkau bagi seluruh keluarga Indonesia. EBA-SP yang dijual kepada masyarakat umum tingkat akhir dikenal dengan istilah EBA ritel.
Pembiayaan sekunder perumahan berupa EBA sangat membantu perbankan dan masyarakat. Bagi perbankan, PT SMF dapat memberikan dana hasil sekuritisasi sehingga dana bank jangka pendek tidak akan terganggu secara signifikan. Dengan demikian, keberlanjutan proses bisnis bank akan tetap berlangsung. Penelitian Prameswari dan Rokhim (2022) menunjukkan bahwa sekuritisasi aset memberikan dampak positif bagi bank penyalur KPR seperti meningkatkan maturity profile untuk mengatasi maturity mismatch, meningkatkan Capital Adequacy Ratio (CAR), dan mendapatkan service fee. Di samping itu, bagi masyarakat yang belum memiliki rumah, tentu akan semakin memiliki kesempatan memiliki rumah karena kemampuan bank dalam menyalurkan KPR semakin besar. Pembangunan perumahan juga menjadi semakin banyak, didukung dengan program pemerintah yang khusus mengalokasikan dana dalam APBN untuk KPR bersubsidi bagi yang akan memiliki rumah pertama kali.
Manfaat bagi masyarakat juga dirasakan oleh mereka yang menginvestasikan dana pada EBA. Dengan jaminan aset berupa tagihan cicilan KPR yang pasti, imbal hasil yang diberikan melebihi bunga deposito dan bahkan ORI (Obligasi Republik Indonesia), bukanlah sekadar mimpi. Imbal hasil 8,75% pertahun merupakan angka yang menarik, bahkan pembayarannya dapat dilakukan 3 bulan sekali, tidak perlu menunggu lama. Apabila ada kebutuhan mendesak, produk EBA juga dapat dijual kapanpun. Investor juga dimudahkan karena hanya memiliki ikatan dengan PT SMF, tidak perlu menagih cicilan ke pemilik rumah KPR. Dengan semangat gotong royong, masyarakat yang memiliki dana berlebih dapat membantu masyarakat di negeri ini yang membutuhkan tempat tinggal yang layak. Akhirnya, investor mendapatkan imbal hasil yang memadai, tunawisma mendapatkan tempat tinggal yang diidamkan, serta bank penyalur KPR dan PT SMF memperoleh manfaat. Sebagian besar orang berpikir bahwa investasi melalui surat berharga di pasar modal hanya akan menguntungkan diri sendiri, apalagi jika dibandingkan dengan investasi di sektor riil yang dapat meningkatkan ekonomi melalui pemanfaatan tenaga kerja dan faktor produksi lainnya. Seakan investasi melalui surat berharga hanya menghasilkan return yang hanya dirasakan oleh investor itu sendiri. Akan tetapi, tidak demikian halnya dengan investasi melalui EBA ritel. Manfaat dirasakan oleh banyak kalangan.
Menurut Bank Indonesia, minat masyarakat akan investasi melalui EBA ritel masih tergolong kecil. Dengan demikian, edukasi kepada masyarakat mengenai investasi EBA ritel dapat lebih diintensifkan. Semangat investasi juga harus diiringi dengan kehati-hatian. OJK menghimbau agar sebelum berinvestasi, calon investor hendaknya mempertimbangkan 2 hal sederhana, yaitu 2L: legal dan logis. Legal berarti investasi dilakukan pada lembaga legal yang terdaftar pada OJK. Dengan terdaftarnya lembaga investasi pada OJK, mengandung artian bahwa OJK telah melakukan prosedur seleksi dan pengawasan sesuai dengan ketentuan. Logis berarti kegiatan bisnis maupun imbalan hasil investasi yang dihasilkan masih masuk akal. Apabila tawaran investasi tidak memenuhi 2 syarat sederhana ini, maka tinggalkanlah. Banyak sekali investasi online yang ternyata bodong, karena konsumen ingin cepat kaya tanpa memperhatikan 2L seperti yang tergiur dengan Doni Salmanan dan Indra Kenz. EBA ritel bukanlah investasi bodong karena memenuhi kedua syarat sederhana ini: 1) Legal: PT SMF adalah institusi legal di bawah Kemenkeu RI; 2) Logis: Imbal hasil logis karena masih berada di bawah rate KPR yang diberikan bank kepada masyarakat.
Bahaya investasi ini dapat dikurangi dengan upaya perlindungan hak-hak konsumen. Sesuai Kucuk (2016), hak-hak konsumen meliputi hak atas keamanan, hak untuk diberitahu, hak untuk memilih, dan hak untuk didengar. Meskipun perlindungan hak-hak konsumen dalam berinvestasi sudah banyak dilakukan, kesadaran sebagian besar masyarakat masih rendah. Sederhana saja, pernahkah sobat menyempatkan waktu untuk membaca syarat dan ketentuan pembuatan akun sebelum membuat GMAIL? Sebagian besar user hanya klik ini dan itu tanpa memahaminya secara detail. Apabila konsep perlindungan konsumen diterapkan dengan baik, maka seluruh pihak baik perbankan, PT SMF, masyarakat yang akan berinvestasi, maupun masyarakat yang akan mencicil KPR, semuanya akan sadar menjalankan porsinya masing-masing. Bank akan memberikan pemahaman kepada calon pencicil sebelum menandatangani berkas KPR. Bank juga tidak akan melakukan seleksi calon debitur KPR secara asal-asalan. Dan yang terpenting, calon investor EBA ritel bersedia meluangkan waktu untuk memahami syarat dan ketentuan yang berlaku sebelum membelinya. Tidak ada salahnya menimbang-nimbang sebelum memilih, daripada penyesalan datang menyerang. Sobat jangan khawatir, karena informasi mengenai EBA ritel dapat diperoleh secara mudah di instagram @ptsmfpersero dan @inveseries, serta situs https://www.smf-indonesia.co.id.
Setelah menimbang-nimbang, sobat dapat memilih untuk melakukan investasi pada EBA ritel karena menghasilkan passive income yang #AmanNyamanCuan. Pertama, aman berarti sobat tidak perlu merasa takut dananya dibawa kabur karena EBA ritel adalah produk dari PT SMF, perusahaan di bawah Kementerian Keuangan yang legal dan diawasi oleh OJK. EBA ritel juga telah mendapatkan peringkat idAAA (peringkat tertinggi) dari Pefindo, yang berarti perusahaan memiliki kapasitas yang besar/superior untuk membayar kewajiban/utang jangka panjang dibandingkan dengan perusahaan Indonesia yang lain. PT SMF dapat tetap mempertahankan peringkat ini meskipun dalam kondisi pandemi Covid-19. Investasi EBA ritel juga dapat dikatakan aman karena dijamin oleh pelunasan tagihan KPR, di mana bank telah secara ketat melakukan seleksi debitur KPR.
Kedua, nyaman berarti sobat yang sudah tidak sabar lagi ingin berkontribusi membantu sesama memiliki rumah, tetapi saat ini sobat dalam kondisi “mager”, dapat dengan cepat memesan EBA ritel malalui aplikasi yang dapat diunduh melalui AppStore dan PlayStore. Sobat yang ingin bertanya atau bertanya-tanya mengenai EBA ritel juga dimudahkan karena cukup dengan kirim direct message instagram @inveseries dan email ke eba.ritel@smf-indonesia.co.id. Jumlah minimal investasi yang hanya Rp100.000,00 juga memberikan kemudahan bagi sobat yang ingin segera membuktikan manfaat yang dijanjikan oleh PT SMF setelah investasi EBA ritel, tanpa harus mengeluarkan dana minimun yang banyak. Investasi EBA ritel juga dapat dicairkan kapan saja apabila suatu saat sobat membutuhkan dana mendesak.
Ketiga, cuan berarti EBA ritel memberikan return tetap sebesar 8,75% pertahun, jumlah yang lumayan tinggi dibandingkan dengan deposito dan ORI (Obligasi Republik Indonesia). Selain itu, sesuai dengan DJKN Kemenkeu (2022), EBA ritel memiliki riisko yang rendah. Investasi pada EBA ritel tidak harus dilakukan oleh orang yang banyak uang, tetapi juga bisa dilakukan oleh sobat yang masih menabung untuk mendapatkan tujuan impian, salah satunya rumah. Invetasi dengan membeli EBA ritel dapat diibaratkan seperti menabung tetapi mendapat return yang lebih besar. Selain itu, sobat juga bisa mendapat predikat “orang baik”, karena sebelum membeli rumah, sobat bisa membantu memberikan kesempatan sesama memiliki rumah melalui investasi EBA ritel.
Daftar Referensi
BPS. (2022). https://www.bps.go.id/subject/29/perumahan.html
DJKN Kemenkeu. (2022). https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-pematangsiantar/baca-artikel/14738/Efek-Beragun-Aset-EBA-Ritel.html
Kucuk, S. U. (2016). Consumerism in the digital age. Journal of Consumer Affairs, 50(3), 515-538.
Prameswari, C. D., & Rokhim, R. (2022). Asset securitization as a long-term funding and fee-based income alternatives: Case study of BTN. In Sustainable Future: Trends, Strategies and Development (pp. 18-21). Routledge.
Kategori: Pembiayaan
| 0 Komentar |
|---|
